長期修繕計画は手段であって目的ではない

マンションも経年と伴に劣化していきます。今後見込まれる工事とその予定額を把握するために、長期修繕計画を作成することが推奨されています。修繕計画は将来30年程度の計画として、5年周期で見直すのがよいとされています。

ただ、マンションは住民が生活をするためにそれを保全をするのであって、マンションを保全するために住民がそこに住んでいる訳ではありません。長期修繕計画は適正な修繕積立金の金額を試算するための手段であって目的ではありません。本来は、まだ使える設備であるのに計画時期通りに更新工事をしなければならないというものでもありません。

また、30年後の工事で大幅な資金不足が見込まれるからと言って直ちに修繕積立金を大幅に値上げするかどうかは、また別の判断が必要です。現在住んでいる住民のうちどの程度の割合の人がそのマンションに住み続けているかは分かりませんし、30年後であれば既に死亡している人がいるかもしれません。つまり30年後に工事の恩恵を受けるのは将来の別の住民である可能性も高く、他人のために現在の住民が大幅な修繕積立金の値上げを受け入れるかどうかは、ある意味では政治的な判断とも言えます。

一方、将来の工事で大幅な資金不足が見込まれることが明らかであるにも関わらず、なんの資金手当ても検討されていないということであれば、その資産価値にも影響して、マンションの売却時などに買いたたかれる原因にもなります。

また、経済情勢の変化や工法の進化などもあって、そもそも将来の工事コストを現時点で正確に予測することは不可能な面もあります。当面は次回の大規模修繕工事のコストを賄える形で修繕積立金の値上げを実施するというのも一つの方法論です。

大規模修繕工事は誰と組むかがポイント

マンションは建設から徐々に経年劣化していきます。そのため、一定期間ごとに大規模な改修工事して、 その劣化の進行の抑制を図ることが、マンションの資産価値を維持するためには重要です。 一般的には12年ごとに大規模修繕工事を実施することが理想であるとされています。

管理組合にとっては、マンションを建設した建設会社や、管理業務を委託している管理会社に丸投げするのが一番楽ですが、住民にとって必要な工事が抜け落ちたり、必要以上に費用がかかってしまうケースもでてきてしまいます。限られた予算の中で最適な工事を実施するためには、管理組合主導で工事を実施することが重要です。このため、多くのマンションでは、理事会とは別に、大規模修繕委員会を立ち上げて、大規模修繕工事に特化した組織で検討を行うことが一般的となっています。

ただ、この場合も修繕委員の負担は大きくなりますので、この分野に特化した建築士などのコンサルタントを雇うことも一般的です。コンサルタントに費用を支払っても、工事全体を最適化することで、トータルで考えれば、工事費用の削減につながるからです。 ただ、そうは言っても、裏で建設会社とつながっている悪質なコンサルタントもいるため、コンサルタント選びは、その実績や人柄も考慮して、慎重に行う必要があります。

次に重要になるのが、工事施工会社の選定です。工事会社の選定については、見積り金額はもちろんですが、これまでの工事実績や財務の健全性、現場責任者の人柄や、コンサルタントとの相性なども総合的に勘案して決定をする必要があります。きちんとしたコンサルタントと工事施工会社を決めることができれば、その段階で、大規模修繕工事は８割がた、成功したと言っても過言ではないでしょう。